간단하게 말하면, 부동산 알박기(토지 등기가 묶여 있는 상태)가 많아지면 개발 사업자가 땅을 모으는 데 시간이 오래 걸리고 비용이 늘어나서 결국 분양원가가 올라간다는 이야기입니다.

땅을 사거나 사용권을 확보하는 데 법적 절차·보상 협상·소송 등이 생기면 사업 지연과 금융비용 증가, 위험 프리미엄이 붙기 때문에 전체 비용이 올라가는 구조입니다.

그래서 알박기가 심한 구역에서는 분양가가 높아지거나 사업 자체가 지연될 가능성이 큰데, 이 때문에 신문에서 원가 상승 요인으로 설명하는 것입니다.

부동산 개발 시에 땅을 팔지않고 알박기를 하게되면서 공사가 지연되고 땅을 확보하는데 많은 시간과 돈이 올라가게 됩니다.

그것이 단순히 건설업을 하는 사람들이 떠안는것이 아닌.. 모두 집을 구매하는 사람에게 전가됩니다.

그렇다보니 집값 상승의 원인이 되기도 합니다.

알박기를 하게되면 알박기한 사람은 보다 많은 돈을 보상받기 때문에 그렇게 하는사람들이 많이 있는것 같습니다.

알박기는 개발 부지 내 핵심 땅을 산 뒤 개발자에게 엄청난 값을 요구하는 행위입니다. 이때 발생하는 과도한 토지 매입비와 사업이 미뤄지면서 생기는 막대한 대출 이자가 모두 사업 비용으로 쌓이게 됩니다. 이 비용이 결국 분양가에 포함되면서 집값을 올리는 주원인이 됩니다.

부동산에서 말하는 ‘알박기’가 분양원가를 올린다는 말은, 개발 과정에서 일부 토지 소유자가 사업의 병목을 잡아 가격 협상력을 극단적으로 키우는 구조를 의미합니다. 이게 왜 분양가 상승으로 이어지는지 단계별로 풀어보겠습니다.

1. 알박기란 무엇인가

재개발·재건축·택지개발처럼 넓은 땅을 한 덩어리로 개발해야 하는 사업에서, 핵심 위치의 토지나 건물 소유자가 매각을 거부하거나 터무니없이 높은 가격을 요구하는 상황을 말합니다.

문제는 그 땅이 도로 예정지, 출입구, 기반시설 부지처럼 없으면 사업 자체가 멈추는 위치일 때입니다.

2. 사업 지연 = 비용 폭증

알박기 토지가 해결되지 않으면 사업은 다음과 같은 비용을 떠안게 됩니다.

- 인허가 지연 → 금융이자 증가

- 공사 일정 지연 → 인건비·자재비 상승

- 분양 시점 지연 → 시장 리스크 확대

이 모든 비용은 사업비로 쌓이고, 결국 분양원가에 포함됩니다.

3. 알박기 보상금 자체가 원가로 반영

알박기 토지는 협상력이 압도적으로 높기 때문에

✔ 감정가의 몇 배

✔ 인근 시세를 훨씬 웃도는 금액

으로 매입되는 경우가 많습니다.

이때 추가로 지급한 초과 보상금은 ‘토지비’로 분양원가에 그대로 편입됩니다.

즉, 알박기 한 필지 때문에 전체 사업의 평균 토지비가 올라가는 구조입니다.

4. 분양가는 ‘총사업비 ÷ 분양세대수’

분양가는 단순합니다.

토지비 + 공사비 + 금융비용 + 각종 간접비 = 총사업비

이 총사업비를 분양 세대 수로 나눈 값이 분양가의 뼈대입니다.

알박기로 인해 토지비·금융비용이 수십억, 수백억 늘어나면

→ 그 부담이 모든 분양 세대에 나눠서 전가됩니다.

결국 알박기 한 명의 협상력이, 수백 세대의 분양가를 끌어올리는 셈입니다.

5. 왜 소비자가 떠안게 되나

건설사나 시행사가 그 비용을 흡수하기엔

- 수익성 악화

- 사업 중단 리스크가 너무 크기 때문에, 가장 현실적인 선택은 분양가 인상입니다.

그래서 신문에서 말하는 '알박기가 분양원가를 상승시킨다'는 말은, 특정 토지 소유자의 협상력이 사업 전체 비용 구조를 왜곡시키고, 그 부담이 최종 소비자에게 전가된다는 의미입니다.